Con un’interessante ordinanza, la n. 17920 del 2023, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi in materia condominiale, affrontando lo spinoso tema degli interventi edilizi sulla facciata condominiale destinati a incidere sul decoro architettonico dell’edificio, inteso quale estetica del fabbricato.
Il caso e la vicenda processuale.
Con atto di citazione ritualmente notificato, Tizio conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Alfa, il proprio vicino Caio per sentirlo condannare alla rimozione ed al ripristino dell’originario stato dei luoghi rispetto ad una serie di opere asseritamente abusive, quali: la trasformazione di luci in vedute; l’eliminazione di una colonna fognaria a servizio del proprio immobile e l’indebito ampliamento di uno spazio di isolamento in suo danno, con altrettanto illegittimo utilizzo di detto spazio.
Caio si costituiva in giudizio, contestando nel merito ogni addebito e proponendo domanda riconvenzionale volta all’accertamento dell’illegittimità degli interventi edilizi realizzati in precedenza dalla controparte, la quale, secondo la tesi prospettata, aveva stravolto sul piano architettonico la facciata comune, coprendo l’intonaco esistente mediante un rivestimento consistente in apposito cappotto termico e cambiando gli infissi originali.
Caio ne chiedeva, pertanto, l’immediata rimozione, sul presupposto per il quale gli interventi contestati, realizzati senza peraltro aver acquisito previamente il suo consenso, integravano certamente gli estremi di una grave compromissione del decoro architettonico dell’intero edificio.
Mentre il Tribunale di Alfa accoglieva integralmente l’originaria domanda spiegata da Tizio, rigettando la domanda riconvenzionale di Caio, la Corte d’Appello di Beta ribaltava il verdetto del giudice di prime cure ed in accoglimento delle istanze proposte dal convenuto in primo grado, ordinava la rimozione del cappotto termico apposto sull’intonaco esterno originario, ed il ripristino della copertura del fabbricato con pietre a vista, secondo la conformazione sua propria, ritendendo illegittima, in quanto lesiva del decoro architettonico dell’edificio, l’innovazione realizzata dalla parte istante senza il consenso degli altri condòmini interessati.
La posizione della Corte di Cassazione.
La Suprema Corte, con l’ordinanza n. 17920 del 2023, ha confermato integralmente le valutazioni operate dalla Corte d’Appello di Beta, ritenute logiche, congrue e motivate e, soprattutto, aderenti a quello che pare essere l’orientamento ormai consolidatosi in giurisprudenza, in ordine all’incidenza negativa del cappotto termico, ed in genere degli interventi sulla facciata condominiale, laddove possa ritenersi integrata l’alterazione del decoro architettonico dell’edificio condominiale nel suo complesso.
In particolare, ad avviso del giudice di legittimità, la copertura con l’isolante termico della metà superiore della palazzina in cui insistevano entrambe le proprietà, ha integrato sicuramente gli estremi dell’innovazione che avrebbe richiesto comunque il consenso dell’altro condòmino, essendo talmente invasiva da alterare il decoro architettonico dell’edificio, in quanto il risultato finale risulta ictu oculi antiestetico, caratterizzandosi per una rilevante e immediatamente percepibile differenza di finitura tra le due porzioni sovrapposte dell’edificio, la cui parte inferiore continua ad avere le pietre a vista mentre quella superiore presenta, invece, l’intonaco bianco di nuova realizzazione.
Pertanto, la Corte di Cassazione ha sancito espressamente il principio per il quale tutti gli interventi edilizi operati sulla facciata condominiale, anche se finalizzati al contenimento della dispersione termica dell’edificio, devono sempre essere realizzati rispettandone il decoro architettonico, oltre che, eventualmente, col consenso degli altri soggetti interessati alla conservazione del bene immateriale costituito dall’estetica del fabbricato, nel suo complesso considerata.